NEAM 2022|孟晓苏：新能源REITs有长期增值潜力

　　11月18日，由《风能》杂志主办的首届新能源资产管理大会（NEAM 2022）在北京成功举办。本次大会由宁夏嘉泽新能源股份有限公司、北京鉴衡认证中心共同承办，北京天润新能投资有限公司协办，支持单位为北京协合运维风电技术有限公司。大会以“探索新形势下新能源资产收益最大化模式”为主题，聚焦新能源资产投融资、评估、交易、碳资产管理和新能源运维技改等热点，旨在通过对国内外最前沿解决方案案例的总结与交流，为国内外新能源行业提供更为高效具体的发展参考路径。

　　

　　中国证券基金业协会资产证券化委员会顾问、中国REITs50人论坛荣誉主席、汇力基金董事长、中房集团公司前董事长、原国家进出口商品检验局副局长孟晓苏，在题为《中国REITs的探索历程和REITs发展方向》的演讲中，分析了REITs为何能助力我国经济走出低迷，介绍了新能源行业发行REITs的选择标准、新能源REITs项目发行与申报情况、新能源REITs发行关注要点。他指出，新能源REITs具有长期增值潜力，技术提升与设备更新改造、新能源项目综合利用开发均会带来新能源REITs价值的提升。同时，REITs锚定优质不动产资产，是具备稳定收益与高流动性的优质金融产品，它可以让普通投资者享受不动产投资收益，对于人民群众来说是普惠型的资本福利。

 

 

　　中国证券基金业协会资产证券化委员会顾问、中国REITs50人论坛荣誉主席、汇力基金董事长、中房集团公司前董事长、原国家进出口商品检验局副局长孟晓苏

　　

　　

　　国务院最近对发行REITs提出了新的要求，要鼓励通过发行不动产投资信托基金盘活存量资产。从2020年开始试点，我国REITs基础设施REITs已经发行了23支，其中，特许经营权10支，包括高速公路和公用事业两类，公用事业中就包括新能源与水务；另外还有产权类的13支，包括产业园区类、仓储物流类和保障住房类，产业园区也有可能成为新能源REITs的一个拓展方向。

　　

　　

　　REITs是向投资人募集资金，其持有对象是那些有稳定租金流的不动产收租物业，这些租金每年定期分配给REITs基金单位的持有人，这些含权的证券可以在资本市场流通，从而获得资本利得。用一句话来概括REITs，叫做“不动产收益权进入资本市场流通”。

　　

　　世界各国各地对REITs的规定很多，有四项基本条件：一是按期分红，一年至少分一次，分红比例不低于总收益的90%；二是上市流通，REITs是上市资产，基金单位可进入资本市场流通兑现，有资本增值空间，还有不动产增值预期；三是免税优惠，因为REITs本身分红比例大，投资人和管理人要缴纳所得税，为避免重复纳税，在企业层面是免税的；四是限制开发，REITs资金不能够直接用于开发新项目，只能够用于收购正常运营的存量项目。

　　

　　现在我国经济发展进入战略机遇和风险挑战并存、不确定难预料因素增多的时期。各种“黑天鹅”“灰犀牛”事件随时可能发生。第一头“灰犀牛”就是金融创新走偏，酿成P2P事件。原因在于直接融资滞后，主要依赖商业银行进行间接融资，它的优点是能支持低成本扩张的需要，缺点是造成负债率居高不下，也不适宜居民理财的需要。为了弥补这些缺点，出现了“影子银行”，结果带来更大的问题。第二头“灰犀牛”是房地产业低迷，伤及楼市预期。房地产萎缩让相关产业和地方财政陷入困境，导致收入下降。财政负债主要投在基础设施建设上，中央不仅要求化解债务风险，还要求保持适度支出强度。在此背景下，启动REITs试点，可以有效化解地方债，实现资金的良性循环。

　　

　　

　　我们在REITs课题组工作持续了5年。它的第一项工作是理顺了监管机构，让中国证监会成为REITs的发行主管单位。第二项工作是从基础设施来启动REITs试点，得到了各主管部门的支持。第三项工作是通过全国人大财经委解释法律，使得基金型REITs得以顺利推进。第四项工作是促进免税待遇。第五项工作是不断鼓励大家坚定REITs在中国发展的信心。

　　

　　现在发行的基础设施领域REITs已经证明，它能有效地化解困扰我国的很多经济难题。它是存量资产的动能转换，是推动企业混改的最佳方案。它利用社会资本持有存量资产，可以有效化解地方债务，REITs已成为资本市场新秀。

　　

　　目前，已经发行的REITs在二级市场表现良好，特别是去年，在总体资本市场惨淡，股债双杀的情况下，REITs板块一枝独秀。产权类REITs、特许经营权REITs及REITs总指数，其收益率都大大高于国债、中小板股票，更跑赢了通货膨胀，受到投资人的热情欢迎。

　　

　　

　　随着新能源装机容量持续增长，据不完全统计，我国新能源资产规模估计有4万亿元，未来还会增长。面对这些亟待盘活的存量资产，新能源REITs提供了很好的解决方案。新能源REITs主要是以风电、光伏发电、水利发电、生物质发电、核电项目为底层资产发行的公募REITs产品。根据现有的国家规定，新能源REITs的选择标准主要如下：第一，项目权属清晰，资产范围明确，原始权益人依法合规拥有项目所有权，不存在重大的经济或法律纠纷，而且不存在他项权利设定。第二，新能源项目的土地使用依法合理，并且项目具备可转让性。第三，首次发行公募REITs项目，当期资产评估净值原则上不低于10亿元，原始权益人持有的可发行公募REITs的资产规模不低于首次发行REITs资产规模的2倍。第四，新能源项目的运行时间不低于3年，且现金流持续稳定，来源合理分散。第五，新能源项目投资回报良好，近3年总体保持盈利或经营性净现金流为正，且预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。第六，企业近3年无重大违法违规记录，未出现安全质量环保等方面重大问题。第七，国家发展改革委要求90%以上净回收资金应主要用于在建项目或成熟的新项目。这是对原始投资人提的要求，而不是对REITs提的要求，REITs资金只能用于收购这些项目。

　　

　　全国清洁能源和新能源REITs项目已经发行两单，一单是“中航首钢绿能REIT”，另一单是“鹏化深能清洁能源REIT”。这两支REITs的市场走势良好，上市后价格稳步提升。近期，五大电力集团、京能集团等央国企、金风科技、特变电工等混合所有制企业纷纷发布公告，准备将旗下持有的风电、光伏等新能源项目作为基础资产开展REITs的申报工作。

　　

　　

　　第一，项目核准与备案。新能源项目的审批手续不同。根据我国可再生能源的相关规定，风电项目适用核准制，光伏电站项目适用备案制。针对项目的备案或核准情况的核查，应当关注项目备案或核准的有效期及是否在有效期内开工、项目备案或核准信息与项目实际建设情况是否一致、纳入补贴的项目是否存在被取消的风险等。

　　

　　第二，项目用地的合规性。用地是新能源项目中最复杂的问题，需要重点关注的“雷区”包括：项目用地是否占用基本农田、林地和草地、军事禁区、生态红线、水源保护区等。在租赁用地方面，项目公司应当与土地权利人签订租赁补偿合同并支付补偿款，尽职调查需重点关注出租人是否系土地的权利人、是否有权出租土地。

　　

　　第三，新能源项目指标和补贴纳入。新能源项目的标杆电价包括脱硫燃煤上网电价与可再生能源发展基金补贴两部分。在实际发行时需要重点核查项目是否纳入了省年度建设规模指标、是否按照相关进度要求进行建设、并在规定时间完成首台机组及全部机组并网发电并签订并网调度协议，核查项目在国网新能源云平台补贴的状态及补贴收入凭证等。

　　

　　第四，政策变动。2022年发布的《关于开展可再生能源发电补贴自查工作的通知》要求，新能源发电补贴开展自查工作，对于自查中出现的问题，要留意可能面临废止电价批复文件、补贴取消转为平价、退回多收的补贴等多种整改要求，进而降低项目收益。

　　

　　在新能源领域，汇力基金拟携手国内新能源行业头部企业及金融机构，成立Pre-REITs新能源产业投资基金。产业基金将与地方政府对接，围绕城市双修理念，通过PPP、BOT等模式，从新能源项目建设与开发、产业布局与调整、新兴产业扶植与导入等多维度打造试点示范项目。同时，产业基金也将与二级资本市场相结合，将培育优质项目通过公募REITs推出，为加大新能源基础设施建设提供更丰富资金来源。项目投资将以各类新能源资产作为基础，包括风电、光伏发电、水力发电、生物质发电等等。除了项目投资外，新能源基金也考虑涉足股权投资、拟投资项目孵化等，协助新能源企业在境内外资本市场融资。

　　

　　

　　在党的二十大的报告中，中央再次提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。为了推动中央政策的落实，政府主管部门已经在保租房领域推出了REITs试点，现在已推出4单保租房REITs产品，深圳、厦门、北京、上海各1单，保租房REITs的收益率在4%~5%。但是从国外经验来看，长期收益最好的REITs还是商业地产，特别是商业租赁房和商业租赁医疗设施。我们要积极推动商业租赁房和商业地产进入REITs。

　　

　　REITs在国外能够实现长期增值有三个因素：按年分配、资产增值、股票溢价。其中，资产增值是最主要的。清洁能源和新能源REITs具有长期增值潜力，技术提升与设备更新改造会带来未来现金流提升。新能源项目综合利用开发，特别是土地开发也会带来未来价值的提升，在此方面它比高速公路REITs等项目更具优势。

　　

　　强调REITs收益，是因为REITs的最终持有者是人民群众。我国现在正提倡增加城乡居民的住房、金融资产等各类财产性收入。鼓励人民群众持有金融资产，就需要将房产、新能源等固定资产做成金融资产，才能让人民群众更多持有。REITs锚定不动产资产，是优质的、高流动性的金融产品，可以让普通投资者享受不动产投资的收益，对于人民群众来说，它是普惠型的资本福利。中国有望在全世界REITs市场实现弯道超车。REITs必将在中国大行其道，让我们为此共同努力。